安裕资源退出炼钢：Green Esteel以2.9亿令吉接手北赖钢厂及200英亩永久地契工业地——低于AXIS产托去年对三分之二土地的出价

安裕资源（Ann Joo Resources，ANNJOO，6556）已完成脱售安裕钢铁有限公司（Ann Joo Steel Berhad）——即北赖工业区内前Malayawata钢厂、同时也是厂址200.55英亩永久地契土地的持有公司——给Green Esteel私人有限公司。买方是新加坡钢铁富商游振华的控股公司，他已是隔邻南达钢铁的控制股东。周一文告的标题数字是1亿5000万令吉；但这笔交易的总价是2亿9000万令吉，1亿5000万令吉只是完成交易当日支付的那一期。

对槟城而言，这是多年来大陆区最大一宗工业地转手——尽管没有任何一张地契过户：整幅Bandar Prai（北赖）第10136地段、地契Geran 186109随公司一并易主。十个月前，AXIS产托曾同意以8亿令吉买下这幅地的三分之二再回租给安裕。如今Green Esteel以2亿9000万令吉的股权代价，加上随公司而来的6亿6000万令吉债务，拿到全部土地，外加高炉、电弧炉和轧钢厂。

交易数字

• 卖方：安裕资源。买方：新加坡Green Esteel私人有限公司。标的：安裕钢铁100%股权（6亿1299万3535股）及其子公司安裕综合钢铁有限公司（Ann Joo Integrated Steel）
• 价格：现金2亿9000万令吉，由8月20日的通函在独立审计目标公司资产负债表后定案。5月的文告曾以3亿4872万令吉作示范；计价公式为非流动资产议定值10亿零500万令吉，加上流动资产，减去截至2026年4月30日的全部负债
• 已付款项：5月的7000万令吉订金，以及9月11日的1亿5000万令吉。另有7000万令吉保留金由买方持有三个月以应付保证索偿，约于12月中支付给安裕
• 随公司离开的债务：安裕钢铁6亿6030万令吉借款不再并入安裕账目。Green Esteel为这项业务的实际支出约为9亿5000万令吉
• 所得用途：2亿3000万令吉偿还集团银行贷款，以约4%利率计每年节省约920万令吉利息；5950万令吉作营运资本
• 安裕的账面结果：相对已减值的账面值，录得9840万令吉备考盈利——但文告同时列出集团24年来为这批股份付出的总成本：10亿零219万令吉，其中4亿2400万令吉是2023年9月才注入的。这次退出，每投入1令吉只收回29仙
• 批准：股东于9月4日投票，林氏家族三家控股公司事先承诺支持。2026年9月11日完成

安裕保留了什么，没保留什么

这项脱售剔除了四幅安裕保留的土地：霹雳实拉玛（Selama）三幅（GM 5709、5708及5735，第46239、46238及46240地段）以及威南（Seberang Perai Selatan）第5巫金第426地段、地契Geran 5398，连同地上建筑。通函称集团"若接获吸引人的献议"可考虑出售。

其余一切留在公司里。安裕钢铁2025年11月接受AXIS产托献议时的文告，精确描述了其主要资产：

• 注册业主：安裕钢铁有限公司
• 地契：Bandar Prai（北赖）第10136地段、Geran 186109，威中县——永久地契
• 面积：200.55英亩（81.16公顷），约874万平方尺
• 厂房：高炉（安裕综合钢铁）、电弧炉炼钢及轧钢厂，地址为北赖工业区第1225、1227、1236及3041地段，13600北赖

这块地值多少钱：AXIS产托的基准

AXIS产托流产的交易是这幅地唯一一次公平交易定价，而且就在不久前：

• 2025年11月6日：AXIS产托出价8亿令吉购买第10136地段中的135.53英亩——94.21英亩的地皮A和41.32英亩的地皮B，拟分割并转换为工业用途——即每平方尺135.51令吉，或每英亩590万令吉，由安裕钢铁回租
• 回租条款：地皮A租期8年，首6年月租289万令吉，第7、8年随安裕交回部分面积而递减；地皮B租期5年，月租127万令吉。合计每月416万令吉、每年4990万令吉——以8亿令吉计回报率6.2%，相当于每平方尺土地每月约70仙，且地税、门牌税及维护费由安裕承担
• 2026年3月26日：AXIS产托在精密审核后退出，称审核结果"不尽满意"。交易价原本还须扣除任何影响该地的强制征用

把AXIS的价格套用到整张地契，算术相当刺眼：200.55英亩乘以每平方尺135.51令吉，土地约值11亿8000万令吉。Green Esteel为整家公司的总支出——2亿9000万令吉股权加约6亿6000万令吉承接债务——约为9亿5000万令吉，而这买下的是土地*加*一座综合钢厂。按AXIS产托的数字，Green Esteel为整家公司付的钱，还不到一家产托愿为其脚下三分之二土地所付的价钱。

当然要说明：钢厂在亏钱——通函指安裕钢铁自2023年起年年亏损——而产托买的是租约收入，不是钢厂。但这幅地是永久地契、工业用途、位于北赖海滨介于港口与南北大道之间，现在由一个同时持有隔邻钢厂的业主控制。

买家是谁：游振华与北赖的整合

Green Esteel于2017年8月在新加坡注册，已发行股本7亿2060万美元。新加坡籍的游振华直接持有39.12%，另通过Advance Venture Investments及Deep Source Holdings间接持有56.65%——合计约96%。星洲日报报道他是中国瑞钢联集团创办人。该集团已持有：

• 南达钢铁（SSTEEL，5665）50.1%股权，2024至2025年间以每股42仙认购新股、代价3亿1586万令吉取得——南达钢铁的主厂同在北赖工业区，与安裕厂相距不远
• 新加坡上市钢筋加工商BRC Asia的61.16%股权
• 柔佛的Antara Steel Mills、Eden Flame，以及计划在沙巴实必丹兴建钢铁综合体的Esteel Enterprise Sabah

《The Edge》的Frankly Speaking专栏把这个次序说得很直白：南达钢铁的另一大股东丰隆退出了3月的交易，游振华便直接买下安裕钢铁。槟城大陆区三大长钢厂中的两家如今归同一业主，这既是关于土地的声明，也是关于产能整合的声明。

一座钢厂，三次出售尝试

• 2025年11月——以8亿令吉将135.53英亩售后回租给AXIS产托。2026年3月26日在精密审核后终止
• 2026年3月27日——与南达钢铁签署框架协议，以10亿零500万令吉资产值出售业务。5月22日在60天期限前数日因监管批准时间问题终止
• 2026年5月22日——以同一估值基础与Green Esteel签署买卖协议；示范价3亿4872万令吉，最终价2亿9000万令吉。消息传出后安裕股价一度下跌近14%。股东于9月4日批准，9月11日完成

安裕2025财年营业额21亿7000万令吉，其中钢铁子公司贡献13亿8000万令吉，占63.6%。集团2025财年净亏2亿3460万令吉，若剔除该子公司则为1亿3620万令吉。留下来的是一家下游钢材贸易与加工商，宣称聚焦汽车用钢及电气化相关工程。其股价本周报55.5仙，低于Green Esteel交易宣布时的65仙——市值约3亿9600万令吉，仅略高于刚到手的2亿9000万令吉。

对槟城的意义

北赖最大的永久地契工业地有了新业主，而他的计划在于钢厂，不在土地。Green Esteel是正在整合产能的钢铁生产商；它买的是一座钢厂，200英亩土地随之而来。文告中没有任何迹象显示这幅地将出售或重新发展。但AXIS产托一役清楚显示了这幅地对收益型买家的价值——回租基础下每平方尺135令吉——这个数字如今已成为北赖海滨每一位业主的公开参考。

安裕仍持有槟城土地。威南第5巫金第426地段被排除在交易之外，并明确欢迎买家出价。加上实拉玛的地段，这是一家不再需要工业用地的钢铁集团所剩下的资产。

留意保留金与铁道地段。若没有保证索偿，7000万令吉将在12月支付给安裕——这是买方是否发现了AXIS产托所发现问题的第一个信号。而钢厂地址地段登记在铁道机构名下一事，值得在任何人单凭200英亩地契为厂址估值前先弄清楚。

SCOTT：个人认为每平方尺135令吉在北赖海滨永久地契工业地算是挺合理的？PDC工业区内60年发展机构地契的成交价在槟城Bayan Lepas大约150-200令吉每平方尺

*封面图片：The Edge Malaysia。厂区全景：安裕资源。地契、面积及定价细节来自安裕资源2025年11月6日及2026年5月22日的大马交易所文告，以及DagangNews报道的2026年8月20日通函。*