YBS国际以2350万令吉买下自租厂房：北赖月租390,600令吉的另一面

YBS国际（YBS International Berhad）全资子公司 Oriental Fastech Manufacturing Sdn Bhd（OFM）已同意买下它目前租用的北赖厂房，于2026年8月17日与 Premium Starhill Sdn Bhd 签署买卖协议，以2350万令吉现金收购。

该产业位于槟城13600北赖工业区 Lorong Perusahaan 4 门牌3078号，地段为威省中区第1区 Lot 10288，州租契编号 Pajakan Negeri 11311。

交易数据

• 价格： 2350万令吉，全数现金
• 地皮： 约87,059平方尺（约2英亩，即8,088平方米）——每平方尺地价269.93令吉
• 建筑： 半独立式厂房，建筑面积59,828平方尺（5,558.21平方米）——每平方尺建筑面积392.79令吉
• 地契： 60年租赁地契，2032年11月21日期满，剩余约六年；地契载有可再延长60年的条文
• 估值： Henry Butcher Malaysia (Penang) Sdn Bhd 以成本法评估，截至2026年7月31日的市值为2350万令吉
• 付款： 705,000令吉作为产业盈利税预扣，签约时另付164.5万令吉；余额2115万令吉须在2026年10月31日或之前付清
• 资金： 内部资金加上约1990万令吉的银行贷款

没有人算过的那个数字

OFM 并非3078号的新租户。自2025年6月1日起，它以每月390,600令吉的租金向 Premium Starhill 租用该厂房，租期17个月，至2026年10月31日届满。

这相当于每年469万令吉，而这栋厂房如今的收购价是2350万令吉。两个数字并列来看，OFM 所付的租金相当于收购价近20%的毛回酬率。换言之，买下厂房所省下的租金，大约五年就能收回成本。

在整个17个月租期内，OFM 将付出664万令吉租金，超过产业本身价格的四分之一。文告也确认，即使买卖提前完成，OFM 仍须支付租金至2026年10月31日。

以建筑面积计算，每月390,600令吉相当于每平方尺约6.53令吉，远高于威省一般现成厂房的市场租金水平。结合各项日期来看——2024年12月20日签署的租约、2025年6月5日的补充协议，以及一年后的收购——这项安排看来不像一般的市场租约，而更像是让 OFM 先进驻投产、同时逐步敲定收购的一种结构。这是根据已披露条款所作的解读，并非 YBS 的说法。

一对交易的下半场

这不是 YBS 在这条路上的第一步。2025年8月1日，OFM 曾宣布建议收购紧邻的地段——Lot 10287，即 Lorong Perusahaan 4 门牌3077号，州租契编号 Pajakan Negeri 11310——收购价同样是2350万令吉现金。

两个相邻地段，相隔一年，价格完全相同。合起来，OFM 在北赖工业区同一条路上将拥有约四英亩的连片土地，紧邻集团现有厂房与供应链。这才是真正的重点：这不是一次性的收购，而是有计划、分阶段地在槟州大陆区建立制造基地。

只剩六年的地契

这项交易最吃力的部分是地契年限。租约将于2032年11月21日期满。YBS 以每平方尺269.93令吉买下一个只剩约六年的权益——这个价格只有在预期能够续约的前提下才说得通。

地契确实载有可再延长60年的条文，但附带条件：须知会州政府当局，并缴付由当局决定的新溢价金与地租。溢价金并非事先固定，而承担这个未知数的是买方。

此外，收购本身也附带条件：OFM 须在买卖协议签署后三个月内，取得槟州政府当局与槟州发展机构（PDC）同意转让及注册。若 OFM 未能在完成日期前交割，卖方同意再宽限两个月，但须就未付余额支付年利率8%的利息。

对财务的影响

YBS 表示，此项收购预计不会对截至2027年3月31日财政年的盈利与每股盈利带来重大影响。每股净资产维持在0.55令吉。净负债将从1亿7233万令吉增至1亿9223万令吉，净负债比率按FY2026经审计数字从1.05倍升至1.17倍。

根据创业板（ACE Market）上市条例第10.02条，此项交易的最高适用百分比率为14.32%。交割预计在签约后三个月内完成。

对槟州大陆区工业产业的意义

北赖的重新定价来自用家，而非炒家。 这两个地段都是由真正在里头开机生产的公司买下，估值也是以成本法而非可比销售法得出。这是来自生产的需求，不是囤地。