KIP产托升级三商场 六项工业资产估值1.62亿令吉

KIP产托（KIP REIT，5280）在2026年9月18日发布的2026财年年报中表示，计划为马西KIPMall、Kota Warisan KIPMall及怡保永旺Kinta City购物中心进行资产提升工程，并视情况加入节能及再生能源措施。年报未披露范围或成本，但早前的文告已为Kinta City承诺最多1亿6000万令吉。KIP产托也即将完成以4亿3500万令吉收购吉隆坡文良港的Setapak Central。对工业地产读者而言，更值得一看的是它向最大单位持有人旗下Hextar集团购入、再回租给对方的6项工厂及仓库资产。

三座购物中心

• 怡保永旺Kinta City购物中心： 根据2026年2月13日与永旺签署的建造协议，KIP产托将兴建一座扩建部分，总建筑面积约22万6000平方尺，可出租面积14万5374平方尺，附229个停车位，成本不超过1亿6000万令吉，工期约17个月。永旺在2030年9月29日前每年缴付实际成本8%作为租金，之后以3个5年期租用整座购物中心，另有2个5年续约选项。购物中心所在的永久地契土地面积6万230平方米（14.9英亩）
• 马西KIPMall及Kota Warisan KIPMall： 已计划提升，但尚未公布范围、成本或时间表
• 去年的工程： 2026财年的2042万令吉提升开支中，淡杯KIPMall占1364万令吉。该购物中心于2月重新开放，翻新了湿巴刹、美食广场、外观及照明，增加824平方尺可出租面积及120个摩托车位；出租率从施工期间的92.6%回升至6月30日的97.7%

Setapak Central：向Frasers购入，4亿3500万令吉

KIP产托向新加坡Frasers Property旗下的Festiva Mall私人有限公司，收购三层楼的Setapak Central购物中心及其地下停车场。主要数据：

• 地契： 分层地契PN 46795/M1/B1/1及47个附属地段，文良港区第30119地段；99年租赁地契，2106年届满
• 面积： 可出租面积51万4777平方尺（总建筑面积71万4196平方尺），1090个停车位，楼龄约15年，出租率99.89%
• 价格： 4亿3500万令吉，与CBRE WTW在2026年3月9日的估值相同，比Frasers的账面值3亿3200万令吉高出31%。即每平方尺可出租面积845令吉，以2025年净产业收入3130万令吉计，收益率7.2%
• 融资： 8月以每单位0.815令吉配售2亿个新单位（1亿6300万令吉），其余靠贷款
• 时间： 7月23日已成为无条件，目标9月底完成，10月1日起贡献收入。这将是KIP产托第20项资产，可出租面积增加约15.6%，资产管理规模突破20亿令吉

放大

工业资产：6宗售后回租

这6项资产都是向Hextar集团拿督Eddie Ong Choo Meng相关的公司购入，并回租给这些公司；他是KIP产托的最大单位持有人。最新在前：

• 巴西古当，柔佛港务局工业区第117地段： 仓库及办公楼，18万4120平方尺，楼龄36年。KIP产托于2025年10月以2330万令吉（每平方尺127令吉）购入余下的租赁权益，现估值2500万令吉。租户PK Fertilizers，租约尚余14年
• 民都鲁，Kidurong轻工业区第3122地段： 6层加工厂及办公楼，20万7315平方尺，占地9.7英亩，租赁地契至2058年。2025年9月以2870万令吉（每平方尺138令吉）购入，现估值3100万令吉。租户Hextar Solutions，租约尚余14年
• 蕉赖再也（Cheras Jaya）第35地段： 独立式工厂附4层办公楼，4万9801平方尺，楼龄8年，租赁地契至2098年。2025年2月以2260万令吉（每平方尺454令吉）购入，现估值2310万令吉。租户Sin Chee Heng，租约尚余11年 [注意：The Edge在2024年8月交易宣布时报道的可出租面积为6万6632平方尺；2026年年报则为4万9801平方尺。每平方尺价格采用年报数字]
• 浮罗英达第9地段： 工厂及仓库，10万9088平方尺，楼龄6年。2022年12月以2800万令吉（每平方尺257令吉）购入，现估值2920万令吉。租户Teju Logistics
• 浮罗英达第3A地段： 仓库，12万9223平方尺，楼龄29年。2370万令吉（每平方尺183令吉），现估值2500万令吉。租户Teju Logistics
• 浮罗英达第5地段： 仓库及办公楼，12万5111平方尺，楼龄24年。2700万令吉（每平方尺216令吉），现估值2830万令吉。租户Hextar Chemicals

6项资产合计成本1亿5330万令吉，面积80万4658平方尺，平均每平方尺191令吉。现估值1亿6160万令吉（+5.4%），约占整体组合的9%，贡献约6.6%的营业额。浮罗英达的3项资产采用15年三净租约，首年租金510万令吉（成本收益率6.5%），第4、第7及第11年各调升13%；2025年12月的首次调升后约达7.3%。2024年那批资产的定价收益率为6.6%至7.6%，租期3年，每次续约调升11%至12%。

有一宗交易告吹：一座位于巴生港口自由区、占地6.4英亩、面积19万3365平方尺、作价2370万令吉的仓库，因卖方在21个月内一直未能取得巴生港务局及巴生港口自由区同意转让租约，已于2026年5月28日取消。

业绩

2026财年（截至6月）：总收入1亿7710万令吉（+30.1%），净产业收入1亿2986万令吉（+34.1%），可派发收入7453万令吉，每单位派息7.26仙，为上市以来最高。由13项零售及6项工业资产组成的组合估值17亿6000万令吉，可出租面积326万平方尺，平均出租率98.4%。以每单位85仙计，KIP产托市值约9亿8500万令吉，收益率8.5%。首席执行员Valerie Ong Pui Shan表示，目前的重点是提升现有的购物中心。

对工业地产的意义

对考虑售后回租的厂主来说，这些文告是难得的公开基准：初始收益率6.5%至7.6%，租约11至15年；港口及加工厂类的旧厂房每平方尺127至257令吉，巴生谷较新的工厂则达454令吉。巴生港口自由区的交易则说明另一面：土地若属港务局或州政府，转让同意所需的时间可能比买家愿意等待的更长。

*封面照片：吉隆坡Setapak Central购物中心（档案照）。摄影：Sam Fong/The Edge。地图：EPIQ，via EdgeProp。*