IOI置业把75.8亿令吉产托的偿债拨款砍半、购置新产业的资金翻倍

IOI置业（IOI Properties，IOIPG，5249）改变了主意：从IOI置业产托（IOIPG Malaysia REIT）上市筹得的约46亿6000万令吉，要怎么用？9月14日的大马交易所文告中，集团把偿债拨款砍半——从30亿4000万令吉降至15亿3000万令吉——同时把产业发展及投资的拨款翻倍，从15亿5000万令吉增至30亿7000万令吉。产托本身已于9月11日成立，九项资产的买卖协议全部签妥，六家酒店的主租约也已到位。上市目标仍是第四季。

这项修订是一份意向声明。4月时，这个产托读起来像一场去杠杆行动；如今三分之二的钱要回流到兴建与收购。对任何正在出售土地或收租产业的人来说，IOI置业刚刚告诉市场：上市后十二个月内，它将有约30亿令吉可供部署。

九项资产，逐一列出

以下是注入产托的完整组合，附注售予产托的价格，以及莱坊（Knight Frank）截至2026年5月31日的估值——后者把组合估值从75亿8000万令吉推高至76亿6000万令吉，因此产托是以1.1%的折让买入。凡是面积或房间数可考者，附上每平方尺或每间客房的推算价格。

零售

• IOI City Mall，布城IOI Resort City——售价51亿令吉，估值51亿5000万令吉。自2022年8月第二期开业后成为马来西亚最大购物中心，可出租净面积约250万平方尺。推算：可出租面积每平方尺约2040令吉。按售价计占组合67%

办公楼

• IOI City Towers，布城IOI Resort City——售价5亿4000万令吉，估值5亿5100万令吉。两座甲级办公楼，可出租净面积合计96万7749平方尺（第一座48万5613平方尺，第二座48万2136平方尺）。推算：每平方尺约558令吉
• PFCC Towers，蒲种公主城Puchong Financial Corporate Centre——售价4亿4000万令吉，估值4亿4700万令吉。IOI形容PFCC为四座办公楼、可出租面积合计约85万平方尺，具多媒体超级走廊地位及绿色建筑指数认证，有天桥连接蒲种工业园轻快铁站。推算：若四座全数纳入，每平方尺约518令吉

酒店——六家酒店全部以9月11日签署的长期主租约回租给IOI置业旗下公司，享有保证最低租金加业绩挂钩分成

• 布城万豪酒店（Putrajaya Marriott Hotel），IOI Resort City——售价2亿5600万令吉，估值2亿6600万令吉。约487间客房，含约35间套房。推算：每间约52万6000令吉
• 布城艾美酒店（Le Méridien Putrajaya），IOI Resort City——售价3亿4300万令吉，估值3亿4300万令吉。约350间客房。推算：每间约98万令吉
• Moxy布城酒店（Moxy Putrajaya），IOI Resort City——售价2亿1400万令吉，估值2亿2200万令吉。约480间客房。推算：每间约44万6000令吉
• 蒲种福朋喜来登酒店（Four Points by Sheraton Puchong），PFCC——售价1亿2800万令吉，估值1亿2800万令吉。249间客房。推算：每间约51万4000令吉
• 吉隆坡W酒店（W Kuala Lumpur），安邦路——售价3亿9100万令吉，估值3亿9100万令吉（7月因一块3649平方尺、不在现有分层地契内的空置区而从3亿9400万令吉调低）。约150间客房。推算：每间约260万令吉，是组合中最贵的客房
• 槟城万怡酒店（Courtyard by Marriott Penang），乔治市中路（Jalan Macalister）——售价1亿6600万令吉，估值1亿6600万令吉。约199间客房，2020年开业。推算：每间约83万4000令吉

按售价计，产托为67%零售、20%酒店、13%办公楼。除了槟城这家酒店，全部位于巴生谷：九项资产中有七项在IOI自己的布城和蒲种城镇，吉隆坡W酒店是唯一的市中心资产。

唯一的槟城资产，也是唯一贬值的资产

槟城万怡酒店是组合中唯一位于巴生谷以外的资产，其近年轨迹是乔治市酒店市场的一个干净数据点：

• 卓越置地（Tropicana）建成后，于2024年1月以1亿6500万令吉售予IOI置业子公司IOI PFCC Hotel私人有限公司，卓越置地录得8080万令吉盈余
• 莱坊在2025年10月为产托计划把它估值为1亿7300万令吉，2026年5月31日下调至1亿6600万令吉——跌4%，是组合中唯一的下调，而IOI City Mall、IOI City Towers、PFCC、布城万豪和Moxy全数上调
• 产托以1亿6600万令吉买入，IOI置业在两年半后收回买价加0.6%
• 如今拨作偿债的15亿3000万令吉中，4亿3500万令吉专门用于偿还吉隆坡W酒店及槟城万怡酒店的借款，这家酒店将在进入产托时解除抵押

以每间83万4000令吉计，它介于布城商务酒店的约45万至53万令吉与W酒店的260万令吉之间，略低于艾美。对岛上中档品牌酒店的业主而言，这是疫情以来乔治市酒店的第一个机构定价。

钱怎么流动

• 产托付出：75亿7800万令吉——55亿单位，每单位修订后91仙（50亿令吉），加26亿5000万令吉现金，现金由产托层面发行的伊斯兰债券筹集。推算：产托上市时的杠杆率约为资产值的35%
• IOI置业售出：最多22亿单位，即产托的40%——5亿5061万单位以10配1的限制性发售给予现有股东，5500万单位给予合格人士，1亿1000万单位给予大马公众，最多14亿8000万单位给予机构投资者，其中6亿8750万单位保留给投贸部批准的土著投资者。以91仙计约20亿令吉
• IOI置业总共取得：26亿5000万令吉现金代价加约20亿令吉发售所得=46亿6000万令吉；若行使超额配售权则为49亿6000万令吉。IOI保留产托60%
• 原计划（4月10日）：30亿4000万令吉（65.6%）在12个月内偿债；15亿5000万令吉（33.6%）在24个月内用于发展及投资
• 修订计划（9月14日）：15亿3000万令吉（32.9%）偿债——4亿3500万令吉还两家酒店的贷款、10亿9500万令吉还其他债务，期限缩短至6个月；30亿7000万令吉（66%）用于项目发展、产业投资及相关活动，期限缩短至12个月。余下约6000万令吉为开销

IOI置业截至6月30日的2026财年创下纪录：营业额增45%至44亿4000万令吉，净利翻倍至21亿5000万令吉，股息翻倍至16仙。股价9月14日收报3.70令吉，市值204亿令吉，一年涨逾80%。《The Edge》4月报道，集团另在考虑2027年把新加坡的South Beach Tower与IOI Central Boulevard资产以新加坡产托上市。

2013年以来首个此等规模的马来西亚购物中心上市。

**250万平方尺、51亿令吉，单是IOI City Mall就会成为马来西亚任何产托中第二大的单一资产。每平方尺2040令吉是每一位区域购物中心业主——包括下月开业的The Light City Waterfront Shoppes所在的大陆区——都会被拿来比较的数字。

*封面图片：IOI置业集团。槟城万怡酒店图片：Marriott International，转载自EdgeProp。各项资产的估值与售价来自IOI置业2026年7月23日的大马交易所文告（附录一）；所得用途数字来自《The Edge》报道的2026年9月14日文告。*