贺达产托3000万令吉收购峇六拜厂房　7.5%三重净回酬率

贺达产托（Hektar REIT，5121，主板房产信托股）已于2026年7月8日完成收购槟城峇六拜自由工业区第四期一座厂房，作价3000万令吉。这项交易早在2025年2月19日就已向马交所公布，前后耗时约16个半月，比公布时所定的时间表足足迟了一年。

这是贺达产托自2006年上市以来的首项工业资产。对槟城工业地产市场而言，这宗交易真正的价值不在于金额大小，而在于产托必须公开披露的那一组数字。

交易内容

卖方为马交所上市公司MQ Technology Bhd的全资子公司Microlead Precision Technology Sdn Bhd（MPT）。该产业地契编号PN 5908、地段14840、Mukim 12、西南县，属租赁地（leasehold），土地面积约7,657平方米（约82,400平方尺），地上建有两座单层厂房连双层办公楼，以及一座三层生产与办公综合楼。

MTrustee Berhad于2025年2月19日以贺达产托受托人身份签下有条件买卖合约，该交易按马交所主板上市条例第10章归类为非关联交易。

这并非普通厂房。据贺达描述，该设施是围绕半导体作业而建——可容纳无尘室（clean room）、精密制造与高耗电作业，空间采模块化设计，可随制程变化重新配置；地点邻近槟城大桥与港口，并处在该工业区四十年来所形成的供应链生态圈之内。

关键数字

• 售价： 3000万令吉（现金）
• 折价： 比独立评估市值低9.1%
• 估值基准： 收益法（income method approach）
• 初始回酬率： 7.5%（三重净租赁）
• 租约期内平均回酬率： 8.1%
• 租约： 15年三重净总租约，租回予MPT，另附15年续约选择权
• 租金调升： 每三年调升5%

估值基准值得多看一眼。作为9.1%折价基准的市值，是以收益法推算得出——即根据该厂房所产生的租金，而非邻近厂房的成交价。对一宗本身已附带15年租约的产业而言，这是合理的做法，但也意味着所谓折价，是相对于资本化后的收益数字，而不是相对于邻居卖了多少钱。

以土地面积计算，3000万令吉除以约82,400平方尺，约合每平方尺364令吉——不过这只是一个粗略参考，因为买下的是带15年合约租金的现成厂房，而非空地。反过来推算，3000万令吉的7.5%初始回酬率，意味着合约年租金约225万令吉，即每月约18万7500令吉（首次调升前）。

这才是值得记下的数字。三重净租赁意味着门牌税、保险与维修费皆由租户承担，因此7.5%接近业主的净回酬，而不是扣除开销后会缩水的毛回酬。

卖方为何出售

MPT并未搬迁。它把自用厂房卖掉，随即签下15年租约留在原地。售后租回（sale-and-leaseback）让厂家把压在资产负债表上的厂房变成3000万令吉现金，生产线照跑——对宁可把资金投入设备、扩充或还债的制造商而言，这相当有吸引力。

贺达产托方面则强调多元化：踏入先进制造与科技供应链，摆脱几乎全数为购物中心的投资组合。此次收购使管理资产规模增加约2.2%，产业数目增至8项——6家零售商场、位于马六甲亚依淡、于2024年7月以1亿4850万令吉购入的Kolej Yayasan Saad教育资产，以及现在的峇六拜厂房。

比文告所述迟了一年

2025年2月的文告曾告诉市场，交易预计在2025年下半年完成。实际完成日期是2026年7月8日。

贺达资产管理公司执行董事兼首席执行员再纳依斯干达对拖延直言不讳：“过程比预期更长，主要是审批因素所致，但我们相信此资产在策略与财务上的价值，完全足以支撑这项投资。”

财报也留下了痕迹。截至2025年3月31日，即公布后约六周，贺达产托的季报仍把2400万令吉的收购余款列为未履行的资本承诺，意味着当时仅支付了订金。2025年5月的首季业绩文告，也只能说收购按计划推进。

凡是办过自由工业区租赁地转名的人都明白原因：州政府转名批准、工业区当局手续，加上银行那一端，一环扣一环，没有一环会配合买方的时间表。一宗条件清楚、双方同意、且非关联的交易尚且花了16个月，这不是特例，而是业主应该预留的时间——而且比一家双方都有专业顾问的上市买家原先所预计的，还要多出整整一年。

最后一个注脚，关于16个月的代价。2025年2月19日公布交易当天，贺达产托单位价持平于52.5仙，市值3亿7240万令吉。到完成交易当天，单位价下跌1.2%至41仙，市值约2亿9080万令吉，年初至今跌幅5.75%。这段期间，资产本身没有任何改变，但产托约五分之一的市值不见了。产托的单位价受制于远不止一宗收购的因素——但这也提醒我们，交易拖延的代价，从来不只是律师费。